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第337章 房地产该怎么玩

    9月19日,下午3点过。

    东山度假山庄,胡晶晶家里的木楼别墅。

    看着床上熟睡的林向西。

    林向东俯下身来。

    在她小脸上轻轻亲了一下。

    旁边的董晓莉轻声道:

    “你快走吧,西西要是醒了,会哭鼻子的。”

    林向东站起身来,又抱着董晓莉亲了一口。

    方才下楼钻进一辆奔驰320。

    楼下,胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。

    胡晶晶突然道:

    “晓莉姐,现在蜀都可以直飞港岛了。

    你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。

    等浩浩满了半岁,我就给他断奶了。

    到时候,你可以好好休息一段时间。”

    董晓莉摇摇头:

    “我去港岛,那是给向东添乱。”

    胡晶晶轻轻一叹:

    “也就是你,才过得了这样寂寞寡淡的日子。”

    董晓莉淡淡一笑:

    “我不觉得有什么寂寞寡淡。

    跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。

    我现在没有焦虑,也不愁生意上的事。

    每天也有时间运动健身,还有读书看报。

    有向东陪着的时候,就好好放松一下。

    这样的日子,轻松、安宁又充实。

    我真的感觉很幸福,也真的知足了。”

    108国道,奔驰车正驶向蜀都。

    后排座上,周佑军和林向东谈论着房地产。

    “向东,去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。

    今年的投资增幅不大,也就在6左右。

    商品房销售增长倒是很快,超过了30。

    我们明年是不是再拿一两块地?”

    林向东想想道:

    “双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。

    公司刚刚起步,资金还不充裕。

    整个房地产行业还缺少一个契机。

    资金是有成本的,我建议现阶段不必囤地。”

    周佑军好奇道:

    “向东,你说的契机是什么?”

    林向东道:

    “就是全面取消福利分房。

    现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。

    房改试点搞了十来年,这才是最大的障碍。

    一旦全面取消福利分房政策。

    住宅开发会全面迈进市场化。

    住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。

    住房消费也会进入全面货币化的新阶段。

    整个房地产行业的春天就来了。

    现在,双安地产可以每一两年开发一个小项目。

    主要用于锻炼和培养队伍,积累经验。

    一旦全面取消福利分房的政策公布。

    我们就可以大笔投资了。”

    周佑军想想道:

    “全面取消福利分房,应该很难吧?”

    林向东摇头一笑:

    “军哥,这是必然的趋势,不用怀疑。

    只有全面取消福利分房。

    让所有人都拿钱去买房。

    房改才算进入了实质性的阶段。

    只有完成这样实质性的房改。

    房地产行业才会迎来爆发式发展。

    而房地产投资,又事关国民经济下一阶段发展。

    这个行业非常特殊,会成为支柱型的产业之一。

    因为它有超长超宽的产业链。

    上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业,还有工程机械。

    下游又有家电、家具、家纺等行业。

    房地产开发本身,又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。

    此外,还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。

    再进一步延伸的话,比如建材业还有上游。

    像矿产、冶炼这些行业。

    所以,一个房地产项目的投资。

    能拉动几十个细分行业的发展。

    在房地产发展已经比较成熟的国家。

    房地产投资的拉动系数在18倍到19倍。

    1个亿的房地产投资。

    能拉动产业链上18亿到19亿的投资。

    而我们国家的房地产行业刚刚起步。

    所以,房地产投资的拉动系数达到25倍甚至3倍都很正常。

    这个行业一旦发展起来。

    对GDP的贡献能超过20,甚至占到1/4。”

    周佑军一直专注的听着,不由赞道:

    “向东,你懂的真多。”

    林向东道:

    “军哥,这些行业发展背景和相关知识。

    通过读书看报就能逐步了解到的。

    这是一种行业宏观发展的前景。

    到了蜀都,我们再详细聊一聊。

    双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”

    周佑军点头一笑:

    “好,说实话,我还没什么头绪。

    一直想找机会跟你详细讨论一下。”

    林向东点点头,开始闭目休息。

    以前,双安地产没有资本实力。

    讨论具体的发展规划只是空谈。

    现在,时机已经基本成熟了。

    因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。

    下午快5点时,赶到了蜀都锦绣花园。

    林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。

    接着聊房地产和双安地产的发展战略。

    周佑军沏好茶水,两人点根烟,又接着聊。

    林向东道:

    “军哥,华夏有十几亿人口。

    房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。

    其实都是可以想象的。

    这个行业,从投资开发到终端市场的消费。

    其实都是加杠杆的模式,甚至是高杠杆。

    在投资端,开发商搞的商品房预售模式。

    其实是港岛在60年代发明的卖楼花。

    一个商品房开发项目,长则两年,短则一年半。

    在工期进行到几个月,主体结构封顶时。

    开发商就可以通过预售快速回笼资金。

    房产开发最常见的投资杠杆,可以达到10倍左右。

    比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。

    而在消费端,购房者以两成首付按揭买房。

    消费杠杆也达到了5倍。

    所以,通过银行对开发商和购房者两头放贷。

    资金就在整个产业链上快速流动起来。

    你做了这么多年的生意。

    应该明白资金快速流动起来的价值。”

    周佑军点头道:

    “是的,资金周转越快,资金成本就越低。”

    林向东又接着道:

    “其二,就是土地供应的问题。

    内地房地产行业,在营销上学的是港岛的预售模式。

    但是两地的土地供应完全不同。

    港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。

    他们很早就以低价囤积了大量土地。

    一个地块,在港岛最常见的开发模式。

    就是分为好几期甚至十期。

    一小块一小块的开发出来。

    周期可能长达十几年甚至20年。

    这么长的时间,地价可能已经增值了十倍甚至更多。

    港岛的开发商其实主要赚的是囤地的钱。

    所以,港岛的土地一直供应不足。

    房价也被开发商一步步炒上了天。

    在内地,土地是地方政府掌控着供应节奏的。

    双安地产不能去囤地,我们也囤不了地。

    囤地到了一定期限,政府随时可能收回。

    所以,我们在亚龙湾投资高级酒店。

    以商业地产的模式,实现了变相的囤地。

    因为土地必然随着时间而增值。

    政府也需要通过控制土地供应,逐步抬高地价。

    然后通过收取土地出让金,变成财政收入。

    再用这些钱,来投资改善城建等基础设施。”

    周佑军一脸恍然,又问道:

    “那我们在商品房开发上,要追求资金周转速度?”

    林向东点头道:

    “对,这方面,双安地产要向万科深入学习。

    万科的模式就是快速滚动开发。

    从拿地到项目开盘销售,压缩在不到一年时间。

    这就需要很强的项目管理和执行能力。

    在内地,像港岛开发商那样囤地捂地是不现实的。

    因为政府一定会干预,国家甚至会立法。”

    周佑军又点头道:

    “所以,我们在商品房和商业地产方面。

    要考虑两种不同的投资模式。”

    林向东点头道:

    “原则上的确是这样。

    纯粹的住宅项目,要学习万科模式。

    通过快速的滚动开发,实现资金的快速周转。

    并且通过高杠杆投资,取得高回报。

    这对项目的管理、执行以及产品设计。

    都有很高的要求。

    商业地产又可以考虑两种模式。

    一是和黎江合作,投资亚龙湾海景酒店这种模式。

    下一步,我会想办法引入香格里拉酒店集团。

    与亚龙地产一起合作。

    将来等亚龙地产有了充足的资本。

    甚至可以考虑收购香格里拉亚洲业务。

    另一种商业地产的投资模式。

    是双安地产可以考虑的重点模式。”

    周佑军又好奇道:

    “什么样的商业地产模式?”

    林向东喝口茶,又接着道:

    “就是在各大城市中心,投资兴建商业广场。

    比如就叫它双安广场。

    实际上,就是打造一种城市商业综合体。

    类似于四海商贸正在改造的绵城五交大厦。

    只不过,双安广场的规模要大得多。

    我的设想是,双安广场由双安地产投资。

    以城市商业综合体的形式。

    形成资本在商业地产上的沉淀。

    在投资双安广场的同时。

    还可以考虑同时投资商品房项目。

    比如就叫它双安公寓,打造成一个中高端住宅品牌。

    双安广场,可以考虑引入董阿姨要做的连锁超市项目。

    其二,就是引入,或者与四海商贸合作。

    在双安广场打造百货购物中心。

    四海商贸未来发展成四海集团。

    核心业务就是做百货商业。

    此外,部分旗舰型的双安广场。

    还可以考虑引入香格里拉酒店。

    我们可以想象一下,用十年二十年时间。

    在全国各地主要的城市,投资建成100座双安广场。

    那会是一副什么样的景象。”

    周佑军顿时懵了一脸,喃喃道:

    “那至少也是几百亿甚至上千亿的投资。”

    林向东微微一笑:

    “军哥,我刚才实际上谈的是双安投资。

    双安投资一共可以规划为五条业务线。

    第一是商品房开发方向;

    第二是双安广场;

    第三是与黎江和香格里拉合作的酒店方向;

    第四是物业管理公司;

    这四个业务方向,都可以做出一家上市公司。

    第五个方向,就是在资本市场投资。

    通过股票投资上的收益。

    来支撑各个业务方向发展的资金需求。

    将来,你要做的是战略管理,把控业务发展方向。

    商品房、双安广场、酒店和物业管理。

    这四个业务方向,你都要挑选培养出一两员大将型的管理人才。

    这样的人才,首先要求有很强的执行能力。

    其次就是专业和学习能力。

    我们要用15年到20年。

    来逐步实现双安投资这些战略发展构想。”

    周佑军想象了一下,又喃喃道:

    “这样的一个房地产集团。

    如果做出来了,就是一个地产航母舰队啊。”

    林向东点头一笑:

    “没错,想象可以很美,如同遥望星辰大海。

    这四个业务方向都做出一家上市公司。

    四家公司的股票市值加起来。

    超过一万亿都是可以想象的。

    到时候,双安投资就成了一家控股公司。

    它就叫双安控股。”

    周佑军心潮澎湃,哂然一笑道:

    “要是能做到这样的地步。

    那我们在房地产发展史上。

    也能留下浓墨重彩的一笔了。”

    “军哥,真做到这样的程度。

    你在这个行业就是真正的大佬。”

    笑说一句,林向东话风又是一转,严肃道:

    “只是要达到这样一个目标。

    你们要付出很多难以想象的努力。

    军哥,趁着现在还有时间。

    你首先就要努力提升自己。

    尽快去水木大学或者京大读一个MBA吧。”

    周佑军道:

    “向东,前些天我听你们财大的戴教授说。

    蜀大商学院明年会办MBA班。”

    林向东点点头:

    “军哥,你可以先去水木或京大MBA体验一下。

    以后,双安投资和知味投资。

    可以通过赞助的形式,与蜀大商学院合作。

    让公司培养的管理干部。

    分批到蜀大商学院读在职MBA。”

    周佑军又点头道:

    “好,那我最近抽时间去京城打听一下。”

    林向东又道:

    “双安投资做股票的事,就委托给FIM来打理。

    现阶段,FIM就收取5的管理费。

    将来,如果内地能做私募基金了。

    双安投资再认购FIM在内地的私募基金。

    军哥,从现在开始,大概三四年时间。

    你的主要任务是学习提升自己。

    同时挖掘和培养有执行力的管理人才。”

    周佑军一脸认真道:

    “放心,我一定会竭尽全力。”