“土哥,你这野心也太大了吧?”王超惊呼道:“先不说咱们懂不懂开发商的运营模式,就算是懂,资金从哪里来?”
“要知道,现在光拿地,至少就需要十几二十亿的土地出让金。”
“后面还有开发的投入,这不是一笔小数目啊!就凭我们现在的实力,能行吗?”
王一土看着王超一本正经的样子。
说道:“你是只知其然不知其所以然,你以为房地产是走的实体经济的那个路子吗?前期需要投入大量的资金,修建厂房,购买材料,生产产品,最后卖出产品,回收本金,赚取利润?”
王超不解地问道:“难道不是这样吗?”
“当然不是!一个项目开发完,好的情况下也就十几个点的利润,要是这么玩,房地产就不会被称为暴利行业了。”王一土回答道。
没等王超搭话。
随即又继续说道:“自从住宅预售制开始之后,住宅开发就已经是资本化运营了。”
“最初由开发商在公开市场拍得土地,缴纳土地出让金。”
“随即将手里的土地抵押给银行,大部分的本金就已经拿回来了。”
“然后再公开招标,把工程包给建筑公司。”
“工程款并不是一次性结清的,首期工程款只需要结很少一部分,就可以破土动工。”
“房子只要出地面,就可以申请预售。”
“在楼市好的时候,房子都是靠抢的,只要预售,一抢而空。”
“拿着回笼的资金,去结算上一期的工程款,继续投入到下一批的建设里面。”
王一土耐心地解释道。
王超恍然大悟地说:“意思就是,其实自有资金投入很少,就可以撬动一个项目的开发?”
王一土欣慰的看着王超说道:“你终于开窍了!”
“没错,比如一个项目投入需要100个亿,最终利润15个亿,实际的自有资金投入只需要10不到。”
“只要可以快速周转,保证资金链不会断裂,这个游戏就可以安全玩下去。”
“你算算,投入10个亿不到,赚取15个亿的利润,这个回报率是多少?”
“那如果100亿原本只能做一个项目,但是按照高周转的模式,我可以拆成10个项目同时进行,那又是多少利润?”
“正常来讲投入100亿可以赚15个亿,但是高周转模式下,100亿可以赚150亿。”
王一土说完,王超仿佛看到了新世界一般,张大了嘴巴。
感叹道:“150的回报!天呐!原来游戏可以这么玩?那风险呢?这么大的收益,这么高的负债率,肯定有很大的风险吧?”
王一土点点头说道:“按道理来说,这么高的负债率风险是极大的,只要资金链一断,就是多米诺骨牌,连锁反应。所以,这个玩法必须建立在楼市火爆的前提,只要能保证源源不断的现金流,那么就没有任何问题。”
王超继续发问:“那怎么保证楼市一直火爆呢?毕竟市场瞬息万变,如果途中突然楼市下行,房子卖不出去,咱们岂不是血本无归了。”
王一土把刚刚货币棚改的事情一一告知王超,并且把他对未来楼市的前景分析详细的讲了一遍。
一个小时后······
“明白了吧?”
“我断定,未来至少5年内,楼市还会持续向好,至少房价还要翻倍。”
“5年后不好说,毕竟我国的市场受上面的意识主导。”
“当前上面有意想要利用房地产开闸放水,刺激经济,我们只需要紧跟上面的意志,就绝对不会错!”
王一土信誓旦旦地分析道。
王超觉得此时此刻像做梦一样。
原先王一土还是一个穷苦的学生,一人背井离乡来到金陵读大学。
对王一土的印象最多的就是这人少言寡语,不善交际,日常生活勤俭节约,学习努力刻苦。
但今天看着王一土滔滔不绝的规划着未来的宏伟蓝图。
王超已经意识到,这个人已经超越自己太多。
两人达成共识,接下来就是怎么开展的问题了。
目前王一土可以短时间通过学习掌握房地产开发的流程和相关知识。
但是人际关系毕竟也是我国几千年的国情。
想要办事,没有点人脉是不行的。
所以王一土第一个想到了江晨。
江家是金陵首富,背后的关系网根深蒂固。
如果能够拉江少入伙,这些关系必然可以为自己所用。
想到这里,王一土拨通了江晨的电话:“江少,别来无恙啊!”
江晨没想到王一土会给自己打电话。
内心有点疑惑,问道:“王兄,怎么想到给我打电话了?是遇到什么难事了吗?有什么事,你说,兄弟一定帮你平了!”
王一土听着江晨官方的客套话,没有理会。
说道:“江少,我有笔生意想跟你谈,我觉得你应该非常有兴趣。”
随即,王一土把和王超说的又和江晨复述了一遍。
两个小时后······
“王兄,佩服!说句实话,房地产行业我们江家也有涉足,不过王兄你提到的高周转的模式,我们倒是想都没有想过,你对于房地产走势的判断,非常犀利,有什么需要,你说!我全力配合你!”
江晨除了对王一土佩服外,更是坚信,这一定是他背后人的布局。
要是真如王一土所说那样,未来5年,不可限量啊!
王一土说道:“江少,我注册一个房地产开发公司,我出资10个亿,占6成,你只需要出资5个亿,占4成。”
“公司的管理由我负责,公司财务由你委派。”
“你负责帮公司搞定一些关系和运营过程中拿地开发的手续,你看怎么样?”
江晨眼前一亮,总投资15个亿,他只需要出资5个亿就可以占4成股份。
搞定这些关系对于他们江家来说,本来就是几句话的事情。
这个买卖怎么都不会亏。
况且财务端由自己委派,这也大大保障了自己的利益。
不得不说,王一土的诚意非常到位。
江晨没有立马表态,而是谦让地说道:“王兄,这我占大便宜了啊,会不会不太好呀?”
王一土笑了笑说道:“利益我并不是非常看重,主要是交江少这个朋友。”
江晨听罢哈哈一笑,说道:“我就喜欢王兄这样的敞亮人,这事儿我干了!你放心,有我江晨在,没有搞不定的事儿。”
江晨何尝不明白,如果单单谈生意,10亿8亿的对于他们来讲,都是小打小闹。
但是王一土身后的神秘背景,是江晨所需要的。
对于王一土高周转模式的想法,江晨觉得,未来这一定是所有开发商趋之若鹜的一套模式。
别看现在公司初期只有15个亿的资金,未来上百亿,上千亿,上万亿,也未尝不可能。
下这盘棋的人,究竟是什么样的存在?